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cONTRATO

ClÁusulas e requisitos obrigatÓrios

• Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;

• Descrição e endereço do imóvel locado;

• Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;

• Forma e local do pagamento;

• Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);

• Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);

• Destinação do imóvel (residencial ou comercial);

• Duração do contrato;

• Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;

• Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.

 

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

 

Deveres do locador

• Entregar o imóvel em condições de uso;

• Responder por problemas anteriores à locação;

• Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;

• Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;

• Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);

• Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

• Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;

• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como:

- reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel;

- pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas;

- obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação;

- indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação;

- instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); - despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; - contribuição para fundo de reserva.

 

Deveres do inquilino

• Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;

• Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;

• Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;

• Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;

• Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;

• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;

• Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;

• Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);

• Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

• Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;

• Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como:

- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio;

- cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns;

- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum:

- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum;

- manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas;

- rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação;

- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

- manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer;

- reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

ASPECTOS LEGAIS

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

• caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);

• em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;

• fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);

• seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

 

DENÚNCIA VAZIA

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

 

DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.